El deber de conservación de las construcciones

Territorio fiscal

Artículo publicado en El Correo Gallego.

La ya comentada Ley de Rehabilitación Gallega establece que los propietarios de terrenos y edificaciones están obligados a mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, eficiencia energética, con ornato y decoro, realizando las obras necesarias para conservarlos y mejorarlos, a fin de mantenerlos en las condiciones necesarias para su adecuada habitabilidad, la accesibilidad o el uso efectivo correspondiente. con un consumo energético responsable. En el supuesto de que los bienes inmuebles formen parte del patrimonio cultural de Galicia, también están obligados a conservarlos, mantenerlos y custodiarlos debidamente para evitar su pérdida, destrucción o deterioro.

Tradicionalmente en nuestra legislación el deber de conservar se había centrado, desde sus orígenes, en conseguir tres objetivos fundamentales: seguridad, salubridad y ornato público. Para su consecución se facultaba a las administraciones públicas para dictar las correspondientes órdenes de ejecución. Con la atribución a las comunidades autónomas de la competencia en materia de urbanismo han ido aumentando las obligaciones establecidas por dichas comunidades, pasándose a incluir otros deberes distintos, que en algunos casos están incuestionablemente relacionados con el primitivo deber, pero en otros resulta más dudosa su vinculación (por convertirse en un medio para exigir el cumplimiento de toda obligación urbanística cualesquiera que fuera ésta última), entendiéndose, por consiguiente, la dudosa legalidad de poder exigir estos deberes mediante las oportunas órdenes de ejecución por exceder del mandato constitucional de la función social de la propiedad (art. 33 CE).

La Legislación estatal del Suelo no contiene una definición de estos clásicos deberes de conservación, sin embargo consideramos muy acertada la contenida en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, que define la seguridad como el conjunto de características constructivas que aseguran la estabilidad y la consolidación estructural de los inmuebles y la seguridad de los usuarios y de la población. Se trata, en definitiva, de mantener el inmueble en buenas condiciones constructivas, desde sus cimientos a otros elementos no estructurales, tales como cornisas o voladizos, a fin de garantizar que no representen ningún tipo de riesgo.

Por su parte, la salubridad es descrita como el conjunto de las características higiénicas y sanitarias de los inmuebles y de su entorno, que asegura la salud de los usuarios y de la población. Se pretende que el edificio no se convierta en un foco de suciedad generador de enfermedades.

Por último, continua el citado Reglamento, que el ornato público es el conjunto de las características estéticas de los inmuebles y de su entorno, que satisface las exigencias de dignidad de los usuarios y de la sociedad. Los inmuebles deben guardar una armonía con su entorno que haga de las ciudades conjuntos arquitectónicos armoniosos, agradables y en sintonía con su alrededor. En definitiva, «los edificios deber ser decorosos y decentes». Esta última expresión fue recogida en una importante sentencia de principios de este siglo.

La legislación gallega, junto a los deberes tradicionales analizados, incluye el deber de mantenerlos en condiciones de eficiencia energética y de accesibilidad, con lo cual, es indudable que no se excede de las exigencias derivadas de las función social de la propiedad, las cuales condicionan la justificación de las órdenes de ejecución, máxime si tenemos en cuenta que estas dos exigencias ya están recogidas en el Código Técnico de la Edificación (2006).