Erre que erre de las administraciones autonómicas en materia de comprobación de valores

El DOGA de 28 de diciembre de 2016, día de los Santos Inocentes, nos sorprende con una nueva orden “por la que se regulan los medios de comprobación del valor de los bienes inmuebles a utilizar, de los previstos en el artículo 57 de la LGT, en el ámbito del ISD y del ITPAJD, así como la normativa técnica general”. La Xunta de Galicia (como tantas otras comunidades autónomas) vuelve erre que erre a su método híbrido, retiradamente declarado nulo por el TSJ Galicia, de comprobación de valores.

Pues bien, nuevamente hemos de recordar las exigencias de validez de toda comprobación de valores, que es tanto como decir las carencias/vicios de que adolece esta nueva Orden:

· La potestad administrativa de comprobación de valores debe ejecutarse mediante un acto que evalúe el inmueble transmitido en todas sus circunstancias físicas y comerciales que incidan en dicho valor: situación, extensión, sistema de construcción, antigüedad, estado de conservación, materiales empleados y, en sentido comercial, transacciones de inmuebles sustancialmente iguales o con circunstancias muy parecidas y, en caso de intervención de perito, la fuente documental de sus conclusiones.

· Tratándose de construcciones, sin examen personal por el perito de los bienes a valorar (o sin las razones que la excusan), no cabe entender correctamente realizado el procedimiento de peritación. Las características específicas, físicas, de conservación y de otra índole, hacen ineludible la comprobación in situ de cada inmueble por el técnico correspondiente, y deben reflejarse en la notificación de la liquidación al objeto de que el interesado pueda combatirlas o, en su caso, solicitar la tasación pericial contradictoria.

· En los supuestos de motivación «per relationem», o sea, aquéllos en que la Administración hace suyo el valor al cual llegan ciertos peritos a través del correspondiente dictamen, éste debe de reflejar no solo los elementos de hecho (descripción y circunstancias del bien) sino también los cálculos que les han conducido a un determinado valor. El particular debe tener acceso a ese dictamen que ha servido de base para la resolución, mediante su incorporación a la valoración notificada al contribuyente.

· Cuando la Administración tributaria recurre, como método de valoración, a fórmulas híbridas (y tal es el caso de las sucesivas Órdenes de precios medios dictadas por la Xunta de Galicia), o sea, al (pseudo) dictamen de peritos de la Administración pero apoyado en precios medios de mercado, los cuales proceden a su vez de la utilización de diversos métodos (comparación en el mercado; valores medios extraídos de los estudios de mercado efectuados por la propia Administración tributaria, por citar los más comunes), debe cumplir las condiciones exigidas a todo informe pericial, a las cuales hemos hecho referencia en los puntos anteriores. La razón de ello estriba en que no se trata de tener una idea «aproximada» del valor de un inmueble, sino de determinar su valor cierto. Cuando la base imponible viene determinada por el «valor real» de determinados bienes o derechos, dicho valor ha de ser «real», que no «valor medio, ni tampoco “aproximado” al de mercado.