¿En qué supuestos no puede deteriorarse fiscalmente el valor de un inmueble?

Como es sabido, la norma mercantil obliga a las empresas a practicar las correcciones valorativas que tengan en cuenta el deterioro, sea o no definitivo, de los elementos patrimoniales al cierre del ejercicio, al objeto de atribuirles el valor inferior de mercado que les corresponda.

En relación con los elementos del activo fijo o no corriente, además de la amortización que deba practicarse para recoger la depreciación efectiva de estos activos, sobre los elementos del inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias se dota la correspondiente corrección valorativa al objeto de atribuirles el valor inferior de mercado que les corresponda.

Para que sean deducibles las pérdidas por deterioro, además de estar justificadas, deben estar contabilizadas en la cuenta de pérdidas y ganancias, bien en el propio ejercicio o en uno anterior en la medida en que, en este último caso, el criterio contable de imputación sea anterior al establecido a efectos fiscales de imputación de ese gasto en la base imponible.

De acuerdo con este principio de inscripción contable, en caso de que sea deducible el deterioro contable de un elemento patrimonial, si el valor fiscal de dicho elemento es superior al contable, el deterioro que se computa para determinar la base imponible es el contabilizado por la depreciación correspondiente a la diferencia entre el precio de adquisición contable y el valor inferior de mercado, sin que pueda plantearse un ajuste negativo al resultado contable por el exceso de pérdida de valor respecto de la valoración que a efectos fiscales pueda tener, en la medida en que dicho exceso no está contabilizado. Si la diferencia de valores se debe a que a efectos fiscales se aplica el valor de mercado, el exceso de éste sobre el valor contable se integra en la base imponible.

¿Puede deteriorarse fiscalmente el valor de un inmueble sobre la base de una tasación?

El TSJ Galicia (sentencia de 13 de noviembre de 2020, rec. 15005/2018) lo niega cuando, utilizando otros criterios de valoración, el resultado no lo permita. Tratándose de un inmueble alquilado, con un período de duración contractual de 50 años, si el valor de los flujos de efectivo futuros esperado es superior al contable y al de tasación, el “deterioro” no es fiscalmente deducible. Para el citado Tribunal, “si un elemento es rentable, como es el local litigioso cuyo valor de las rentas de alquiler es muy superior al valor contable, por muy deteriorado que pudiera estar su valor con respecto a su precio de mercado (según tasación), el elemento no puede deteriorarse”.