Aunque, con carácter general, la base imponible relativa a la transmisión patrimonial de bienes inmuebles, tanto a título oneroso como a título gratuito, ya no viene constituida por el valor real o de mercado de los mismos sino por el valor de referencia, siguen abundando los supuestos en que es necesario determinar, tanto por el contribuyente como por la Administración, el primero, o sea, el real o de mercado. A título de ejemplo, cuando no existe valor de referencia determinado por el Catastro (v.gr. inmuebles nuevos o recientemente segregados, bienes rústicos sin referencia individualizada o inmuebles en construcción o sin final de obra), cuando la operación sea vinculada, cuando estemos ante una permuta, cuando esté sujeta al gravamen sobre operaciones societarias, cuando se pretenda demostrar que el valor de referencia excede del valor de mercado o, en fin, cuando haya que valorar activos a parámetros de mercado a fin de aplicar o excluir el régimen FEAC.
Pues bien, en estas circunstancias, vale la pena recordar los requisitos que el Tribunal Supremo sigue exigiendo como presupuesto de validez de la comprobación del valor real o de mercado a cargo de los peritos de la Administración. La sentencia del TS de 17 de septiembre de 2025, rec. 5384/23, se pronuncia en estos términos:
“Cuando la Administración ha escogido como procedimiento de valoración el dictamen de peritos resulta necesario, con carácter general, la inspección ocular in situ personal y directa del inmueble por parte del perito, y, además, esa visita o comprobación debe implicar de manera necesaria e inexorable tanto el examen del exterior como del interior del inmueble y de todos aquellos otros elementos que sean precisos para la comprobación del valor real del bien (como existencia de servidumbres visibles, su estado de construcción o conservación aparente, ocupación ilegal por terceros, etc..) para así garantizar el acierto en la singularización de la valoración, y, con ello, de la suficiente motivación de la resolución, no siendo bastante o suficiente una visita solo al exterior, o la toma de fotografías por personal de la Administración de la AEAT que colabora con el Gabinete Técnico y de Valoraciones. Con carácter excepcional y solo en casos muy concretos en que existan circunstancias concurrentes de las que resulte que no es precisa la inspección ocular in situ personal y directa del interior y exterior del inmueble por parte del perito al inmueble podrá no ser inspeccionado siempre que la propia Administración Tributaria autora del acto justifique mediante datos contrastados, justificados y objetivos en el expediente de valoración que no es precisa la inspección ocular in situ interior y exterior del inmueble, sin que el órgano jurisdiccional pueda sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial de valoración”.
