El TEAC, en su Res. de 23 de octubre de 2014, cambió de criterio en relación a cuándo se entiende y qué requisitos se requieren para ser considerado sujeto pasivo/empresario urbanizador a efectos de IVA.
Con anterioridad a la Resolución de 23 de octubre de 2014, el TEAC (y en el mismo sentido la DGT) consideraba que los titulares de terrenos se convertían en urbanizadores y, por tanto, en empresarios y sujetos pasivos a efectos de IVA –quienes no tenían dicha condición de antemano- desde el momento en que sufragaban gastos destinados a la transformación física del terreno y urbanización, aunque en el momento de su venta no se hubiesen iniciado las obras. La justificación de esta doctrina estribaba en que la DGT y el TEAC incluían dentro de los costes de la actividad urbanizadora no sólo los costes de la ejecución material de las obras sino también otros costes indirectos relacionados con la actividad urbanizadora como costes técnicos y administrativos, generalmente previos al inicio de las obras.
A título de ejemplo, en su Res. de 20 de junio de 2013 el TEAC argumentaba en los siguientes términos: “[…] la adquisición de todos aquellos bienes o servicios, incluidos los de carácter técnico o administrativo, que resulten necesarios para la urbanización y con independencia de que se produzcan con anterioridad al inicio de las obras, siempre que su adquisición se realice con la intención confirmada por elementos objetivos de destinarlos a la actividad urbanizadora, debe dotar al sujeto de la condición de empresario o profesional, con el fin de que, en aras de la neutralidad, pueda deducir las cuotas soportadas por tales conceptos, siempre y cuando se cumplan el resto de los requisitos establecidos al respecto en el título VIII de la Ley 37/1992.”
Tras su cambio de criterio, esto es, de la Res. de 23 de octubre de 2014, cambio que el TEAC considera ineludible a fin de cumplir la reciente jurisprudencia del TS (v.gr. STS de 13 de marzo de 2014), deben de distinguirse dos supuestos diferenciados en los que la venta de terrenos puede constituir o no una actividad empresarial de urbanización y, por tanto, estar sujeta al IVA:
a) Cuando en el momento de la transmisión todavía no se han iniciado las obras de urbanización: el transmitente adquirirá la condición de empresario –y la venta estará sujeta a IVA- sólo cuando se haya producido sobre los terrenos su transformación física, no siendo suficiente con que hubiese satisfecho gastos administrativos ni tampoco gastos de urbanización que no hayan sido ejecutados, o sea, que finalmente no hubiesen dado lugar a una acción física sobre el terreno.
b) Cuando los terrenos ya se encuentran en curso de urbanización, habiendo iniciado las obras anteriores titulares de aquéllos: el propietario tendrá la condición de empresario urbanizador salvo que no haya soportado los costes de urbanización. En tal caso, la condición de urbanizador recaerá sobre el comprador por mucho que las obras hubiesen comenzado con anterioridad a que los terrenos fuesen de su propiedad.
